Развитая инфраструктура в коттеджных поселках существенно повышает стоимость жилья

Строительство объектов инфраструктуры в коттеджном поселке требует дополнительных начальных вложений (или кредитных денег), а повысить за счет нее доходную часть проекта практически невозможно. Заявка на инфраструктуру для девелоперов — мера вынужденная: «клиент спрашивает».

В 1990-х годах на загородном рынке в Ленинградской области, как и в других регионах, преобладал самострой, и о централизованной инфраструктуре никто просто не задумывался. Когда с наступлением нового века начали возводить организованные поселки, инфраструктура стала рассматриваться как одна из основных отличительных особенностей, соответствующих статусу поселения. А сейчас девелоперы приходят к выводу, что развитая инфраструктура нужна далеко не всегда и порой она может стать не преимуществом, а недостатком проекта.

Во-первых, из-за затрат на бассейн или крытый теннисный корт гораздо дороже оказываются и сами дома — в среднем на $200–300 с «квадрата». Во-вторых, возрастают ежемесячные платежи за содержание комплекса (на 30%). И в-третьих, застройщики не являются специалистами в области управления такими объектами, как кафе или магазин. Желающих же взять их «на откуп», прямо скажем, немного, ибо риски слишком высоки: объект может не окупиться из-за малой заполняемости или сезонности, а также требует дополнительных дотаций и забот. Наконец, активное развитие объектов отдыха в ближнем пригороде для некоторых объектов делает инфраструктуру попросту невостребованной.

К базовым элементам инфраструктуры на сегодня относятся в основном объекты благоустройства: детские или спортивные площадки, корты, пляжи (если рядом есть водоем). Они предполагаются примерно в половине строящихся сегодня поселков. Сооружение остальных элементов зависит от конкретного проекта, его местоположения, класса и локальных особенностей.

Например, магазин с минимальным необходимым «набором» планируется в трети поселков самых разных классов. Аптека или медцентр тоже не будут лишними, особенно если домов в поселке более 50. А вот кафе и рестораны уже далеко не так актуальны: предполагается, что граждане, имеющие машину (а в расчете на семью — и не одну) предпочтут хороший ресторан, расположенный где-нибудь неподалеку. А «посидеть с друзьями», вполне возможно, захотят на собственном участке… В поселках бизнес-класса востребованы спорткомплексы, включающие в себя бассейны (для территорий, где нет рядом водоема) или тренажерный зал.

Наименее популярны школы и детские сады: они проблематичны с точки зрения как профессионального управления, так и заполняемости.

Кочка зрения: Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора Национальной жилищной корпорации: – Клиенты часто спрашивают, будет ли у нас спортзал, физкультурный комплекс. Мы говорим: «Пожалуйста, только давайте определимся, кто за это будет платить». Можно просто внести в ежемесячную плату по три тысячи рублей в месяц за спортзал вне зависимости от посещения? Нет, люди хотят платить, только когда ходят заниматься. Тогда мы должны обратиться к операторам. Мы разговаривали с «Планетой фитнесс» — бизнес рентабелен от тысячи домов. И мы, естественно, отвечаем клиентам: «Все будет с расширением поселка».

Сергей Щерба, руководитель проектов агентства «Олимп 2000»: – Опыт Москвы — поселки строят вокруг какого-то инфраструктурного центра. По той простой причине, что открывать кинотеатр для того, чтобы в него ходили обитатели 15 домов, или бассейн на 10 дорожек с вышкой (на те же 15 домов) невыгодно. Чтобы была нормальная инфраструктура того уровня качества, к которому привык потребитель, покупающий дома, нужно и соответствующее количество домов. Мы, например, в Рощино осознанно осваиваем территорию рядом с действующим пансионатом, потому что у них есть ресторан, и бассейн, и игровые площадки, и лодочная станция. Зачем тратить на это деньги? И обслуживание там профессиональное. В «Репинской усадьбе» у нас 50 домов — и мы бассейн отказались строить, хотя долго над этим думали.

Ирина Смирнова, заместитель генерального директора по инвестициям ЗАО «Содружество»: – Сложно с социальной инфраструктурой. У школ, например, вообще денег нет ни на что. Мы сейчас продаем помещения, которые были рассчитаны на школу, на садик, совсем под другие цели. Или, например, мы строим бассейн, но получается, что это роскошь. Мы уже думаем, кому бы его продать.

Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс Групп»: – «Борисово-2» уже год как функционирует, в нем есть магазин, кафе. Но кафе, например, не сильно и нужно, несмотря на то, что в поселке двести домовладений. А вот магазин пользуется спросом. Управляем кафе и магазином мы сами, но с удовольствием избавились бы от этого. Это не является для нас основным бизнесом, а надо быть специалистом, чтобы заниматься тем же самым кафе.

Объекты социальной инфраструктуры, заявленные в коттеджных поселках, % Магазин 28 Аптека, медпункт 10 Бассейн, спорткомплекс, фитнесс или тренажерный зал 9 Кафе, ресторан 6 Детский сад, ясли, детский досуговый центр 2,2 Кинотеатр 1,5 Химчистка     0,7 СТО 0,7 Почта 0,7 Объекты благоустройства, заявленные в коттеджных поселках, % Спортплощадка, теннисный корт 30,5 Детская площадка 17 Пирс, пляж 16,5 Причал для яхт 2,2 Вертолетная площадка 0,7 Картинг 0,7 Екатерина ГолубеваМатериал из серии совместных публикаций AllNW.ru и журнала "Пригород РТ"